【物流實事】上海工業用地租金臨近理性承受邊界

時間：2014-10-29

物流地產是必爭之地 優質倉庫也成“香餑餑”

　　近年來，電商間的競爭進入白熱化，而倉儲和物流自然成了各兵家必爭的高地之一。為應對激烈的競爭，馬云提出了“菜鳥物流”計劃，當當網提出了“銀河一號”計劃，而京東則亮出了“亞洲一號”計劃。各路資本搶灘物流地產這一現象，直接帶動了各大城市物流等工業地產租金的增長。據戴德梁行中國區工業及物流地產部一份數據顯示，上海地區2008 年至2014年第三季度，工業用地成交租金平均年增長率達8%，復合增長率達7.5%。

　　京東布局物流倉儲

　　以京東商城為例，9月初，上海圓邁信息技術有限公司以3445萬元拍下嘉定工業區1308號地塊，并用于“亞洲一號”的擴容，據了解，上海圓邁隸屬于京東商城。

　　其實，京東早在2010年就已著手布局“亞洲一號”計劃，2010年以前便在嘉定設有倉儲基地，當時的占地面積為36000平方米。到了2010年，京東正式在嘉定布局“亞洲一號”上海物流中心，一期占地面積約80000平方米，定位中件商品倉庫，總建筑面積超過10萬平方米，全部竣工后實際使用面積將達到23萬平方米。

　　作為智能物流系統中倉儲中心的代表，“亞洲一號”庫高24米，分為3個區域，可進行多層作業，在存取、輸送、分揀等以往需要大量人力作業的環節上，均采用了國際領先的全自動化物流設備，大大提升了運營效率。項目一期已于2013年底正式投入使用。

　　第一太平戴維斯中國項目及開發顧問部主管譚文紅分析指出，京東今年再次拿地擴容其實是意料之中的事。“首先京東是以自建物流體系快速配送起家的，可以說物流一直是京東得以立足的關鍵點之一，也是當年殺出淘寶包圍圈的重要法寶。因此，劉強東一直很注重物流環節的打造。而選擇上海作為"亞洲一號"計劃的首選地，正是看中上海擁有最大的客戶群和最激烈的競爭。”

　　譚文紅還提到，在上海建立最先進的物流基地，一方面是對于這個前沿陣地的搶占，以保證京東的銷售額，另一方面是京東對于物流體系的一次創新實驗。“畢竟在上海這樣一個國際化大都市進行創新和實驗，得到的技術支撐和人才支撐一定是最佳的，在上海取得成功的經驗并進一步向其他城市推廣。”

　　就在今年8月，京東還曝出了O2O項目負責人調往“亞洲一號”任總負責人的消息，這也進一步顯示了京東對該項目的重視。據悉，目前京東除了緊鑼密鼓地推進上海項目的建設外，其在沈陽和廣州的“亞洲一號”倉儲基地也已開工。至此，京東沿著東線由北自南的新型物流倉儲基地布局已現雛形。

　　優質倉庫供不應求

　　除京東外，以菜鳥網絡為代表的電子商務業，以中國平安為代表的金融機構業，以及以萬科、綠地為代表的地產開發業，都紛紛瞄準了物流地產領域。戴德梁行董事、中國區工業及物流地產部主管蘇智淵分析認為，造成目前物流地產爆發性增長的原因主要有以下幾點：首先，現代化標準倉儲物流設施仍是市場稀缺的資源，在高端物流市場供不應求的情況下，進一步刺激著用地租金的快速增長，并吸引到更多的資本與玩家進入；其次，國家一系列房地產調控政策如限購、限貸、限價等，嚴重阻礙了傳統住宅地產開發商的開發信心和盈利能力，開發商繼而將目光轉向長期收益率高且穩定的物流地產市場；同時，隨著2014年網購市場的持續火爆，電商玩家陸續在全國大面積布點物流地產，通過延伸產業鏈獲取當地及周邊市場份額。

　　蘇智淵分析認為，從2009年市場復蘇開始，高端物流地產市場基本以每年平均9%的速度實現租金增長。經過前幾年的快速增長，2013年以來租金漲幅收窄，部分項目成交租金出現零增長，租金水平已接近物流服務供應商／使用方的理性承受邊界。同時，目前高端物流市場整體處于供不應求的狀況，而個別城市、地區空置率高則是由于在物流設施集中供應下，市場需要一定的時間進行消化，但不排除個別城市未來2－3年內出現過度供應帶來的持續性空置現象，而不斷增長的租金或將成為空置率提高的主要原因。

　　針對工業物流開發市場，蘇智淵提出了對未來走勢的預測與思考，工業物流開發市場進入租金滯漲的過度繁榮期后，系統性風險將會加劇，競爭變得更殘酷。土地供應量、土地價格、租金承受力以及其他政策都將成為未來各行各業投資物流地產可能面臨的風險。

　　“工業地產正在躥紅已是顯而易見的事實，其發展時機已經成熟，將迎來5－10年的蓬勃發展期，市場化趨勢正在改變格局，一線城市工業用地價格將明顯上漲。”蘇智淵表示，上海作為全球第一大港口和中國最大的城市經濟體，是目前國內最大的優質倉庫市場，龐大的需求基礎加上穩定的租金增長以及優于商辦物業的租金回報率，將使上海優質倉庫成為各路資金青睞的“香餑餑”。

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